„Silver Tsunami“ am Immobilienmarkt: Was gegen den großen Preisrutsch spricht

00:00:00: Herzlich willkommen zum Epoch Times Podcast mit dem Thema Analyse Immobilien im Wandel.

00:00:07: Silver Tsunami am Immobilianmarkt, was gegen den großen Preis rutscht spricht?

00:00:13: Die Baby Boomer gehen in Rente und Millionen Immobilie könnten in den kommenden Jahren den Besitzer wechseln, sinken dadurch die Hauspreise?

00:00:23: Studien zeigen vor allem der Standort entscheidet!

00:00:28: Ein Beitrag von Patrick Langendorf vom XIII.

00:00:31: August, im Kürze.

00:00:39: Millionen Babyboomer erreichen das Rentenalter und geben in den kommenden Jahrzehnten Immobilien weiter.

00:00:46: Studien sehen demografischen Preistruck aber keinen bundesweiten sogenannten Silver-Zunami mit starkfallenden Hauspreisen.

00:00:56: Günstiger könnten Häuser in erster Linie in schrumpfenden Regionen werden.

00:01:01: In Ballungsräumen bleibt die Nachfrage hoch.

00:01:05: Deutschlands Immobilienmarkt steht vor einem demografischen Umbruch.

00:01:09: Die geburtenstarken Jahrgänge von nineteenhundertsechsundvierzig bis neunzehnhundert sechszig erreichen zunehmend das Rentenalter.

00:01:18: Zugleich bleibt Wohnraum in vielen Ballungs räumen knapp.

00:01:23: Daraus entsteht eine Frage, die für Käufer, Eigentümer und Investoren an Bedeutung gewinnt.

00:01:29: Werden in den kommenden Jahren so viele Immobilien der Babyboomer frei das Häuser- und Wohnungen deutlich günstiger werden?

00:01:38: Eine twenty-vierundzwanzig veröffentlichte Studie von Forschern des RWI Leibniz Instituts für Wirtschaftsforschung und der Universität Duisburg Essen stützt die Annahme, dass die Alterung der Bevölkerung Immobilienpreise unter Druck setzen könnte.

00:01:55: Die Autoren untersuchten Millionen Angebote aus mehr als zehntausend deutschen Gemeinden.

00:02:02: Ihren Modellrechnungen zufolge könnte der demografische Wandel die Preise bis zum Jahr zweizehntfünfzig zwischen achtzehn Prozent und über achtundzwanzig Prozent drücken.

00:02:14: Die Forscher sprechen von einem anhaltenden Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise.

00:02:23: Bis zwei Tausend vierzig werden nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes DeStatis rund dreizehn, drei Millionen der heute noch Erwerbstätigen bzw.

00:02:34: Erwerbssuchenden die Altersgrenze von siebenundsechzig Jahren überschritten haben.

00:02:41: Werden Häuser dieser Generation verkauft oder vererbt?

00:02:44: Könnte das Angebot wachsen!

00:02:47: Weil nachfolgende Generationen kleiner sind könnte es teilweise auf weniger Käufer treffen.

00:02:53: In der Debatte wird dieses Szenario als Silver Tsunami bezeichnet.

00:03:00: Immobilienpreise hängen nicht allein von der Altersstruktur ab, Zuwanderung Haushaltsgrößen Neubau Zinsen Einkommen und vor allem der Standort entscheiden mit darüber ob zusätzliche Häuser tatsächlich auf weniger Nachfrage treffen.

00:03:20: Eine Generation gibt Immobilian weiter.

00:03:25: Wie stark sich die Altersstruktur verschiebt, zeigt eine andere De-Statistzahl.

00:03:30: Ende von Jahrzehnten lebten rund um die Sechzehn Komma Sieben Millionen Menschen ab sieben und sechzig Jahren in Deutschland.

00:03:40: Anders als die zuvor genannten Dreizehn Kommadrei Millionen umfasst diese Zahl auch diejenigen, die schon heute im Rentenalter sind.

00:03:50: Bis Ende der Zwei-Tausenddreißiger Jahre durfte diese Gruppe auf mehr als zwanzig Millionen Menschen anwachsen.

00:03:58: Damit könnte in den kommenden Jahrzehnten auch mehr Immobilienvermögen auf die nächste Generation übergehen.

00:04:07: Diese Entwicklung bedeutet nicht zwangsläufig ein größeres Angebot am Kaufmarkt, geerbter Häuser können von Angehörigen auch übernommen oder vermietet werden.

00:04:18: Zudem bleiben ältere Eigentümer häufig lange in ihren Häusern.

00:04:23: Eine Untersuchung von Reifeisen Schweiz zeigte eine geringe Wohnmobilität im Alter.

00:04:30: Sollten die Beobachtungen auf Deutschland übertragbar sein, wird vermutlich selbst in schrumpfenden Gemeinden weniger Wohneigentum frei als es die demografische Entwicklung vermuten ließe.

00:04:42: Die Ergebnisse verdeutlichen eine Schwäche der Silver-Tsunami-These.

00:04:48: Demografische Alterung muss nicht automatisch zu einer Verkaufswelle führen.

00:04:53: Zudem verteilen sich die Babyboomer über zahlreiche Jahrgänge, der Eigentumsübergang dürfte sich deshalb über Jahrzehnte erstrecken.

00:05:03: Demographie kann Preise dämpfen.

00:05:07: Dass die demografische Entwicklung die Immobilienpreise beeinflussen kann zeigt eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft IW vom März Für Deutschland.

00:05:19: insgesamt erwartet das IW bis weiteres in den letzten Jahren moderat steigende Wohn-Inmobilienpreise.

00:05:27: Regional dürfte sich der Markt jedoch stärker auseinander entwickeln, während wirtschaftsstarke Metropolregionen und ihr Umland häufig weiter zulegen Rechnet das Institut in Strukturschwächeren und demografisch-schrumpfenden Regionen teilweise mit stagnierenden oder real sinkenden Kaufpreisen.

00:05:49: Als einen der wichtigsten langfristigen Faktoren nennt das IW die Demographie.

00:05:55: Wachsende Bevölkerung und steigender Haushaltszahlen stabilisieren die Wohnungsnachfrage, während schrumpfendere Regionen langfristig mit einer geringeren Nachfrage konfrontiert sind.

00:06:07: Entscheidend ist allerdings nicht die Bevölkerungsentwicklung allein.

00:06:11: Auch Arbeitsmarkt, wirtschaftliche Stärke, Infrastruktur und die Anbindung an größere Zentren beeinflussen die Preiseentwicklungen.

00:06:21: Statt eines bundesweiten Preisrückgangs erwartet das IW im Mittel bis zu den Jahren für einen realen Preisanstieg von ca.

00:06:33: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis könnte demnach von rund drei tausend Euro im Jahr twenty-fünfundzwanzig auf etwa viertausend einhundert Euro im Jahre zwei tausende und dreißig steigen.

00:06:47: Wie stark der demografische Effekt ausfällt, dürfte laut dem Institut damit wesentlich von den wirtschaftlichen Bedingungen vor Ort abhängen.

00:06:56: Wenig Neubau stützt den Bestand!

00:07:00: Gegen einen kurzfristigen Preisrutsch spricht zudem eine schwache Bautätigkeit.

00:07:06: Zwei-tausendfünfundzwanzig wurden in Deutschland laut DeStatis nur rund zweihundertsextausend sechshundert Wohnungen fertiggestellt, der niedrigste Wert seit zweitausend zwölf.

00:07:19: Gleichzeitig nimmt die Wohnfläche je ein Wohner zu.

00:07:23: Ende twenty-fünfundzwanzig standen laut der Statistikbehörde jedem Menschen durchschnittlich neunvierzigkommar fünf Quadratmeter zur Verfügung.

00:07:33: Wenn Kinder ausziehen und die Eltern im Einfamilienhaus bleiben, sinkt die Zahl der Bewohner ohne dass zusätzlicher Wohnraum auf den Markt kommt.

00:07:43: Eine alternde oder langfristig schrumpfende Bevölkerung benötigt deshalb nicht automatisch entsprechend weniger Wohnungen.

00:07:51: Entscheidend sind die Zahl der Haushalte und die tatsächliche Nutzung des vorhandenen Bestands.

00:07:59: Auf dem Land steigt das Risiko.

00:08:02: Schon heute, sind die Immobilienpreise in Deutschland äußerst unterschiedlich.

00:08:07: Besonders relevant wird die demografische Entwicklung deshalb für Regionen, in denen die Bevölkerung bereits schrumpft.

00:08:14: In Teilen des ländlichen Raums und besonders in Ostdeutschland steigt zugleich der Anteil älterer Menschen.

00:08:22: Kommen dort in den kommenden Jahren zusätzliche Einfamilienhäuser aus Erbschaften auf dem Markt und fehlen jüngere Käufer, könnte der Preisdruck zunehmen.

00:08:32: Vor allem ältere Häuser mit hohem Sanierungsbedarf könnten jedoch schwer verkäuflich sein.

00:08:38: Ein niedriger Verkaufspreis macht eine Immobilie nicht automatisch günstig.

00:08:43: Neue Heizung, Dach, Fenster oder energetische Sanierungen würden erhebliche zusätzlichen Kosten verursachen.

00:08:52: In Wachstumsregionen sieht die Lage anders aus.

00:08:54: Dort können frei werdende Babyboomer-Immobilien weiterhin auf eine hohe Nachfrage und damit Preise treffen.

00:09:02: Der Generationswechsel könnte dann eher das knappe Angebot erweitern, als einen Preisverfall auslösen.

00:09:10: Zuwanderung bleibt entscheidend.

00:09:13: Wie stark die Alterung auf den Immobilienmarkt wirkt hängt auch von der Zuwänderung ab.

00:09:19: Die Status rechnet langfristig je nach Szenario mit einem jährlichen Wanderungsgewinn von Hundertfünfzigtausend bis dreihundfünftig tausend Menschen.

00:09:29: Bis ins Jahr zwei Tausend Siebzig entspricht das insgesamt sechs Komma Neun bis Sechzehn Millionen zusätzlichen Einwohnern durch Migrationen, die Behörde stellt nicht klar wie groß die Auswanderung in dem Zeitraum sein wird.

00:09:43: für Immobilien ist zudem entscheidend wohin diese Menschen ziehen.

00:09:48: Während Berlin, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg tendenziell Bevölkerungsanteile gewinnen, verlieren Nordrhein-Westfalen und die ostdeutschen Flächenländer Menschen.

00:09:59: Zuwanderung kann damit den demografisch bedingten Nachfrage-Rückgang in wirtschaftsstarken Regionen abschwächen – während der andere an Orts stärker zum Tragen kommt.

00:10:12: Kein Bundesweiterausverkauf.

00:10:16: Der Generationswechsel könnte den Zugang zur Wohneigentum dennoch erleichtern.

00:10:21: Wenn mehr Bestandsimmobilien aus Erbschaften angeboten werden, steigt in manchen Regionen die Auswahl.

00:10:28: Jüngere Familien könnten dadurch Häuser erwerben, die bislang kaum auf den Markt kamen.

00:10:34: Ob sie tatsächlich zu erschwinglichen Preisen angebotten werden hängt allerdings auch von den Finanzierungskosten ab.

00:10:41: Für Käufer zählt deshalb nicht allein der Kaufpreis, sondern auch die Belastung aus Eigenkapital und Kredizinsen.

00:10:49: Für einen bundesweiten Silver-Tsunami scheint es somit eine wenig belastbare Grundlage zu geben.

00:10:56: Laut Immobilienpreisindex des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal, zw.

00:11:04: Jahrzehnte, sogar um ein Prozent über dem Vorjahresniveau.

00:11:11: Der Generationswechsel kann Häuser dennoch günstiger machen, allerdings nicht überall.

00:11:17: Wo eine alternde und schrumpfende Bevölkerung auf ein wachsendes Angebot trifft, steigt der Preisdruck.

00:11:24: In nachfrage starken Regionen können frei werdende Babyboomer-Immobilien dagegen vor allem das knappe Angebot erweitern – ob die Babyboomer häusergünstiger machen wird deshalb vor allem eine Frage des Standorts sein.